Ön alım hakkının kullanılması, belediye sınırları içinde bir arsa satın alındığında, belirli şartlar altında belediyenin veya bir üçüncü tarafın satın alma sözleşmesine taraf olarak katılma ve ardından arsanın sahibi olma hakkına sahip olduğu anlamına gelir. Ön alım hakkı, ancak kamu yararı bunu gerektirdiği durumlarda kullanılabilir.

Ön alım hakkının kullanılması belirli koşullar altında hariç tutulabilir veya alıcı tarafından engellenebilir.

Bir arsa satın alımı gerçekleşir.

Satış, derhal belediyeye bildirilmelidir. Bildirim yapılmazsa, belediyenin ön alım hakkını kullanması için tanınan üç aylık süre başlamaz.

Belediye, kendisine tanınan ön alım hakkını kullanırsa ve herhangi bir istisna nedeni yoksa veya bu neden ortadan kaldırılmazsa, belediye alıcının yerine satın alma sözleşmesine girer; belediye bu hakkı bir üçüncü şahıs lehine kullanırsa, bu şahıs satın alma sözleşmesine girer.

Belediye veya hak sahibi üçüncü şahıs, satıcıya genellikle kararlaştırılan satış fiyatına karşılık gelen bir satış bedeli ödemek zorundadır. Belirli koşullar altında, örneğin kararlaştırılan satış fiyatının satın alma anındaki piyasa değerini açıkça aştığı durumlarda, daha düşük bir tutar da ödenebilir.

Satıcı veya alıcı, satın alma sözleşmesinin içeriği hakkında belediyeye bilgi verir.

Ön alım hakkı yoksa veya belediye bu hakkı kullanmıyorsa, belediye, ilgili tarafın talebi üzerine bu konuda bir belge düzenler (sözde olumsuz karar / tasdik).

Buna karşılık, belediye ön alım hakkını kullanırsa, satıcı ile belediye arasında yeni bir bağımsız satın alma sözleşmesi düzenlenir. Bunun için, satıcının asıl alıcıyla kararlaştırdığı koşulların aynısı (satın alma fiyatı da dahil) geçerlidir. Ancak, kararlaştırılan satın alma fiyatı piyasa değerini belirgin bir şekilde aşarsa, satın alma fiyatı sınırlandırılabilir. Bu durumda satıcı sözleşmeden çekilebilir.

Ön alım hakkının kullanılması satıcıya karşı yapılır; karar alıcıya bildirilmelidir.

Belediyeye, kanun gereği ön alım hakları (genel ön alım hakları) ve tüzüklere dayalı ön alım hakları (özel ön alım hakları) tanınmıştır. Her iki tür de eşit haklara sahiptir. Kanuni ön alım

hakları, imar planlamasını güvence altına almak için kentsel planlama hukuku kapsamında bir araç işlevi görür.

• Ön alım hakkı, örneğin eşlere, akrabalara veya kayınaklara yapılan satışlarda ya da arsa imar planına uygun olarak imar edilmiş ve kullanılıyorsa gibi çeşitli durumlarda geçerli değildir.
• Ayrıca, ön alım hakkı alıcı tarafından ortadan kaldırılabilir; örneğin, alıcı

• arazi parselini planlanan kullanım amacına uygun olarak makul bir süre içinde kullanabilmesi ve
• satın alma sözleşmesinin belediyeye bildirilmesinden itibaren iki ay içinde bu konuda taahhütte bulunması.

• Üçüncü bir kişinin lehine ön alım hakkının kullanılması, bu kişinin

• makul bir süre içinde arazinin amaçlanan kullanımına uygun hale getirebilmesi ve
• buna ilişkin taahhütte bulunması şarttır.

İdare Mahkemeleri Kanunu (VwGO) uyarınca düzenli olarak itiraz ve dava; istisnai durumlarda, İmar Davaları Daireleri nezdinde yargı kararı talebinde bulunulur (özellikle BauGB’nin 28. maddesinin 4. fıkrası uyarınca).

Ön alım hakkı, satış sözleşmesinin satıcıya bildirilmesinden itibaren üç ay içinde satıcıya karşı kullanılabilir.

İşlem süresi konusunda doğrudan bir düzenleme bulunmamaktadır. Ancak, ön alım hakkının kullanılması için belirlenen süreden (aşağıya bakınız) anlaşıldığı üzere, belediye derhal harekete geçmelidir.

Bu konuda yetki, belediye birlikleri yönetimlerine aittir; belediye birliğine bağlı olmayan belediyeler, ilçeye bağlı büyük şehirler ve ilçeye bağlı olmayan şehirlerde ise yetki belediye veya şehir yönetimlerine aittir.

Satıcı veya alıcı, belediyenin ön alım hakkını kullanıp kullanmayacağına karar verebilmesi için satış sözleşmesinin içeriğini derhal belediyeye bildirmelidir.

Alıcı ve/veya satıcı, belediyeye ön alım hakkından feragat ettiklerine dair bir beyanname talep ettiklerinde masraflar ortaya çıkar.

Masrafların belirlenmesi ve tutarı, eyaletlerin belediye vergi kanunları ile belediyenin idari ücret yönetmeliğine göre belirlenir.

Ön alım hakkının kullanılması bir idari işlemle gerçekleştirilmelidir. Bu işlem genellikle yazılı olarak yapılır.

Olumsuz karar / tasdik verilmesi için yapılan başvuruda genel olarak belirli bir form şartı yoktur; bu karar da genellikle yazılı olarak verilir.