Skorzystanie z prawa pierwokupu oznacza, że gmina, w przypadku zakupu nieruchomości na swoim terenie, ma pod pewnymi warunkami prawo do tego, aby ona sama lub osoba trzecia mogła wstąpić w umowę kupna i stać się następnie właścicielem tej nieruchomości. Z prawa pierwokupu można skorzystać tylko wtedy, gdy uzasadnia to dobro ogółu.

W pewnych okolicznościach wykonanie prawa pierwokupu może zostać wykluczone lub odwrócone przez nabywcę.

Nastąpi zakup nieruchomości.

O zakupie należy niezwłocznie powiadomić gminę. Bez takiego powiadomienia nie rozpocznie się bieg trzymiesięcznego terminu przysługującego gminie na skorzystanie z prawa pierwokupu.

Jeżeli gmina skorzysta z przysługującego jej prawa pierwokupu i nie występują żadne przesłanki wykluczające lub nie zostaną one usunięte, gmina wstępuje w miejsce nabywcy do umowy kupna; jeżeli gmina skorzysta z tego prawa na rzecz osoby trzeciej, to osoba ta wstępuje do umowy kupna.

Gmina lub uprawniona osoba trzecia są wówczas zobowiązane do zapłaty sprzedającemu ceny zakupu, która z reguły odpowiada uzgodnionej cenie zakupu. Pod pewnymi warunkami można również zapłacić niższą kwotę, na przykład gdy uzgodniona cena zakupu wyraźnie przekracza wartość rynkową w momencie zakupu.

Sprzedający lub kupujący informuje gminę o treści umowy sprzedaży.

Jeżeli nie istnieje prawo pierwokupu lub gmina z niego nie korzysta, gmina ma obowiązek wystawić na wniosek jednej ze stron zaświadczenie o tym fakcie (tzw. zaświadczenie o braku prawa pierwokupu).

Jeśli natomiast gmina skorzysta z prawa pierwokupu, zostaje zawarta nowa, odrębna umowa sprzedaży między sprzedającym a gminą. Zasadniczo obowiązują tu te same warunki (również w odniesieniu do ceny zakupu), które sprzedający uzgodnił z pierwotnym nabywcą. Cena zakupu może jednak podlegać ograniczeniu, jeżeli uzgodniona cena zakupu w sposób wyraźny znacznie przekracza wartość rynkową. W takim przypadku sprzedający może odstąpić od umowy.

Prawo pierwokupu jest wykonywane wobec sprzedającego; decyzja musi zostać przekazana nabywcy.

Gmina posiada prawa pierwokupu wynikające z przepisów prawa (ogólne prawa pierwokupu) oraz prawa pierwokupu wynikające ze statutu (szczególne prawa pierwokupu). Oba rodzaje praw funkcjonują na równi. Ustawowe

prawa pierwokupu służą jako instrumenty prawa urbanistycznego mające na celu zabezpieczenie planów zagospodarowania przestrzennego.

• Prawo pierwokupu jest wyłączone w kilku przypadkach, np. przy sprzedaży małżonkom, krewnym lub powinowatym, lub gdy działka jest zabudowana i użytkowana zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego.
• Prawo pierwokupu może również zostać uchylone przez nabywcę, na przykład jeśli jest on

• jest w stanie wykorzystać działkę w odpowiednim terminie zgodnie z przeznaczeniem przewidzianym w planie zagospodarowania przestrzennego oraz
• zobowiąże się do tego w ciągu dwóch miesięcy od zgłoszenia umowy kupna gminie.

• Skorzystanie z prawa pierwokupu na rzecz osoby trzeciej wymaga, aby osoba ta

• jest w stanie przeznaczyć działkę na zamierzony cel w odpowiednim terminie oraz
• zobowiąże się do tego.

Regularne składanie odwołań i pozwów zgodnie z ustawą o sądownictwie administracyjnym (VwGO); w wyjątkowych przypadkach wniosek o wydanie orzeczenia przez izby ds. gruntów budowlanych (zwłaszcza w przypadku § 28 ust. 4 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym (BauGB)).

Prawo pierwokupu można wykonać wobec sprzedającego wyłącznie w ciągu trzech miesięcy od doręczenia umowy sprzedaży.

Nie ma bezpośrednich przepisów dotyczących czasu trwania postępowania. Jednak z terminu na skorzystanie z prawa pierwokupu (patrz poniżej) wynika, że gmina musi podjąć działania bezzwłocznie.

Właściwe są urzędy gmin zrzeszonych, a w przypadku gmin niebędących członkami zrzeszenia, dużych miast powiatowych oraz miast na prawach powiatu – odpowiednio urzędy gminne lub miejskie.

Sprzedający lub kupujący ma obowiązek niezwłocznie poinformować gminę o treści umowy sprzedaży, aby mogła ona podjąć decyzję, czy skorzysta z prawa pierwokupu.

Kupujący i/lub sprzedający ponoszą koszty związane ze złożeniem w urzędzie gminy wniosku o wydanie oświadczenia o zrzeczeniu się prawa pierwokupu.

Ustalenie kosztów i ich wysokość wynika z przepisów dotyczących opłat komunalnych poszczególnych krajów związkowych w połączeniu z regulaminem opłat administracyjnych gminy.

Wykorzystanie prawa pierwokupu musi nastąpić w drodze decyzji administracyjnej. Decyzja ta jest zazwyczaj wydawana na piśmie.

W przypadku wniosku o wydanie decyzji negatywnej / zaświadczenia negatywnego nie ma ogólnego wymogu dotyczącego określonej formy; decyzja ta jest również zazwyczaj wydawana na piśmie.