L'exercice du droit de préemption signifie que, lors de l'achat d'un terrain situé sur son territoire, la commune dispose, sous certaines conditions, du droit de se substituer elle-même ou de faire en sorte qu'un tiers se substitue à l'acquéreur dans le contrat de vente et devienne ainsi propriétaire du terrain. Le droit de préemption ne peut être exercé que si l'intérêt général le justifie.

L'exercice du droit de préemption peut être exclu dans certaines circonstances ou être écarté par l'acquéreur.

Une vente immobilière a lieu.

L'achat doit être immédiatement notifié à la commune. Sans cette notification, le délai de trois mois accordé à la commune pour exercer son droit de préemption ne commence pas à courir.

Si la commune fait usage du droit de préemption qui lui revient et qu'il n'existe aucun motif d'exclusion ou que celui-ci n'est pas écarté, la commune se substitue à l'acheteur dans le contrat de vente ; si elle exerce ce droit en faveur d'un tiers, c'est ce dernier qui se substitue à l'acheteur dans le contrat de vente.

La commune ou le tiers bénéficiaire doit alors verser au vendeur un prix d'achat qui correspond généralement au prix convenu. Sous certaines conditions, un montant inférieur peut également être versé, par exemple lorsque le prix convenu dépasse manifestement la valeur vénale au moment de la vente.

Le vendeur ou l'acheteur informe la commune du contenu d'un contrat de vente.

S'il n'existe pas de droit de préemption ou si la commune ne l'exerce pas, celle-ci doit, à la demande d'une partie concernée, délivrer un certificat à cet effet (appelé « décision négative » ou « attestation négative »).

Si, en revanche, la commune exerce son droit de préemption, un nouveau contrat de vente autonome est conclu entre le vendeur et la commune. En principe, les mêmes conditions (y compris en ce qui concerne le prix d'achat) que celles convenues entre le vendeur et l'acheteur initial s'appliquent. Toutefois, le prix d'achat peut être plafonné si le prix convenu dépasse de manière manifeste et significative la valeur vénale. Dans ce cas, le vendeur peut résilier le contrat.

L'exercice du droit de préemption s'effectue à l'égard du vendeur ; la décision doit être notifiée à l'acheteur.

La commune dispose de droits de préemption en vertu de la loi (droits de préemption généraux) et de droits de préemption fondés sur les statuts (droits de préemption spéciaux). Ces deux types de droits coexistent sur un pied d'égalité.

Les droits de préemption légaux constituent des instruments d'urbanisme visant à garantir la mise en œuvre du plan d'urbanisme.

• Le droit de préemption est exclu dans plusieurs cas, par exemple en cas de vente à un conjoint, à un parent ou à un allié, ou lorsque le terrain est construit et utilisé conformément au plan d'urbanisme.
• Le droit de préemption peut également être écarté par l'acheteur, par exemple s'il

• est en mesure d'utiliser le terrain dans un délai raisonnable conformément à l'affectation prévue dans le plan d'urbanisme et
• s'y engage dans un délai de deux mois à compter de la notification du contrat de vente à la commune.

• L'exercice d'un droit de préemption en faveur d'un tiers suppose que celui-ci

• soit en mesure d'utiliser le terrain conformément à la destination prévue dans un délai raisonnable et
• s'y engage.

Recours et actions en justice réguliers en vertu du code de procédure administrative (VwGO) ; à titre exceptionnel, demande de décision judiciaire auprès des chambres chargées des affaires foncières (notamment en vertu de l'article 28, paragraphe 4, du code de l'urbanisme (BauGB)).

Le droit de préemption ne peut être exercé à l'encontre du vendeur que dans un délai de trois mois à compter de la notification du contrat de vente.

La durée de la procédure n'est pas expressément réglementée. Toutefois, le délai imparti pour l'exercice du droit de préemption (voir ci-dessous) implique que la commune doit agir sans délai.

Cette compétence relève des administrations des communautés de communes ; pour les communes non regroupées, les grandes villes relevant d'un district et les villes indépendantes, elle relève des administrations communales ou municipales.

Le vendeur ou l'acheteur doit communiquer sans délai à la commune le contenu du contrat de vente afin qu'elle puisse décider d'exercer ou non son droit de préemption.

L'acheteur et/ou le vendeur doivent s'acquitter de frais lorsqu'ils demandent à la commune une attestation confirmant qu'ils renoncent à leur droit de préemption.

La fixation des frais et leur montant sont régis par les lois sur les taxes communales des Länder, en liaison avec le règlement sur les frais administratifs de la commune.

L'exercice du droit de préemption doit faire l'objet d'un acte administratif. Celui-ci est généralement rendu par écrit.

Il n'existe pas de forme particulière généralement prescrite pour une demande de délivrance d'une décision négative ; cette décision est également généralement rendue par écrit.